この記事の目次
「居抜きオフィスがお得って聞いたけど、造作譲渡ってなに？」「追加でお金がかかるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。居抜き物件を検討するうえで、造作譲渡の仕組みを知っておくことはとても大切です。この記事では、造作譲渡の基本から注意点まで、初めての方にもわかりやすく解説します。
① 造作譲渡とは？まずは基本を押さえよう
■ 造作譲渡のしくみ
造作譲渡（ぞうさくじょうと）とは、前のテナントが設置した内装・設備・家具などをそのまま次の借主に引き渡すことです。たとえばデスク、椅子、パーテーション、照明、空調設備、ネットワーク配線などが対象になります。
通常のオフィス退去では、借主が原状回復（もとの状態に戻す工事）を行いますが、居抜き物件ではこの工事を省略し、造作物をそのまま残して次の入居者に譲渡します。
■ 「無償譲渡」と「有償譲渡」の違い
造作譲渡には大きく分けて2つのパターンがあります。
- 無償譲渡：前テナントが造作物を無料で譲ること。退去を急いでいる場合や、設備が古い場合に多い
- 有償譲渡：造作物に対して「譲渡料」を支払うケース。比較的新しい内装や高額な設備が残る場合に多い
どちらのケースでも、事前に譲渡される造作物の内容をしっかり確認することが重要です。
② 造作譲渡料の相場ってどのくらい？
■ 金額はケースバイケース
造作譲渡料の相場は、一概に「○○万円」とは言えません。内装の状態、設備のグレード、物件の立地によって大きく変わります。ただし、一般的な目安として以下のようなイメージを持っておくとよいでしょう。
- 小規模オフィス（10〜30坪）：無償〜100万円程度
- 中規模オフィス（30〜100坪）：50万〜300万円程度
- 大規模・高グレード内装：数百万円以上になることも
ポイントは、造作譲渡料を払ってもゼロから内装工事をするよりずっと安く済むケースが多いということ。たとえば新規で内装工事を行うと、坪あたり10〜30万円ほどかかることもあるため、造作譲渡のほうがトータルコストを大幅に抑えられます。
③ 造作譲渡で得する人・損する人
■ こんな企業は造作譲渡がおすすめ
- 初期費用をなるべく抑えたいスタートアップや中小企業
- できるだけ早くオフィスに入居したい（内装工事の期間を省きたい）
- 前テナントの内装やレイアウトがそのまま使える
■ 注意が必要なケース
- 自社のブランドイメージに合わせて内装を一から作りたい場合
- 造作物の劣化が進んでいて、結局リフォームが必要になる場合
- 譲渡料が相場より高く設定されている場合
造作譲渡は万能ではありません。自社のニーズに合っているかどうかを見極めることが、損しないための第一歩です。
④ 契約前にチェックすべき5つのポイント
■ トラブルを防ぐために
造作譲渡をスムーズに進めるために、契約前に以下の5点を必ず確認しましょう。
- 造作物のリストを作成する：何が譲渡対象なのかを一覧にし、写真付きで記録しておく
- 設備の動作確認をする：エアコン・照明・ネットワーク機器などが正常に動くかチェック
- 譲渡契約書を交わす：口約束ではなく、書面で譲渡条件（範囲・金額・引き渡し日）を明確にする
- オーナー（貸主）の承諾を得る：造作譲渡にはビルオーナーの同意が必要な場合がほとんど
- 原状回復の責任範囲を確認する：将来の退去時に、譲り受けた造作物の原状回復義務がどうなるかを把握しておく
特に原状回復の責任範囲はトラブルになりやすいポイントです。「前テナントの造作物だから自分は関係ない」とはならないケースが多いので、しっかり契約内容を確認しましょう。
⑤ まとめ
造作譲渡は、居抜きオフィスならではの大きなメリットです。うまく活用すれば初期費用を大幅に削減でき、スピーディーに入居できます。ただし、譲渡される造作物の状態や契約条件をしっかり確認しないと、思わぬ出費やトラブルにつながることも。
大切なのは、「何が譲渡されるのか」「いくらかかるのか」「退去時の責任はどうなるのか」を事前にクリアにしておくことです。
ハコマでは、造作譲渡付きの居抜き・セットアップオフィスの物件情報を多数掲載しています。初めてのオフィス探しでも安心して相談できますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。